PLAZO DE PREAVISO

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LEGAL

PLAZO DE PREAVISO

Francisco Moreno Andrés (www.franciscomorenoabogado.es)

Un buen amigo me pregunta, con cuanto tiempo tiene que preavisar a su arrendatario para manifestarle su voluntad de no renovar el contrato una vez transcurrido el plazo legal previsto en la norma, que podrá ser de cinco o siete años, dependiendo si el arrendador es una persona física o jurídica. La cuestión la regula el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; precepto que por cierto ha sido modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Tras la reforma llevada a cabo por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, este plazo es de cuatro meses para el arrendador y de dos para el arrendatario. La consecuencia de la falta de preaviso es que el mismo se prorrogará, obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Sorprende que las consecuencias de la falta de preaviso no sean las mismas para el arrendador que para el arrendatario. Si incumple el primero, el contrato automáticamente se prorroga por tres años; si incumple el segundo, le queda la opción de notificar su voluntad de no renovar al finalizar cada una de estas tres anualidades. Por tanto los arrendadores, si no quieren que sus contratos se alarguen más de lo legalmente previsto, deben andarse con mucho ojo, en caso contrario pueden arriesgarse a que su contratos se alarguen hasta ocho o diez años, según los casos.

EL PACTO DE RELACIONES FAMILIARES

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EL PACTO DE RELACIONES FAMILIARES

Francisco Moreno Andrés (www.franciscomorenoabogado.es)

El pacto de relaciones familiares, antes conocido como convenido regulador, es el documento que suscriben los cónyuges, o miembros de la pareja afectiva, y en el que, en caso de ruptura de la convivencia, matrimonial o no, se regulan los aspectos personales y patrimoniales de su relación. En él se regulan cuestiones tan importantes como la guarda y custodia de los menores, individual o compartida; el régimen de visitas en uno y otro caso, así como el disfrute de las vacaciones; el uso del domicilio conyugal, con independencia de que sea propio de uno de los cónyuges o de uno de los conviventes, de ambos, o se está disfrutando de él en régimen de alquiler, por ejemplo. También se regula la pensión de alimentos en favor de los hijos comunes, y la forma en la que ambos progenitores tienen que participar en el desembolso de los gastos extraordinarios de la prole en común, sean o no necesarios. También se trata la cuestión relativa al establecimiento de una pensión compensatoria, en caso de que la ruptura de la relación suponga un desequilibrio económico a uno de sus miembros. En el caso de que la relación sea marital, y el régimen económico del matrimonio sea de comunidad (régimen de consorciales en Aragón), cabe la posibilidad de que los cónyuges acuerde su disolución, liquidación, y en virtud de ella, convengan la adjudicación de bienes entre ellos, en pleno dominio o en proindiviso. El pacto de relaciones familiares para que produzca sus efectos como tal, requiere la aprobación judicial, que se lleva a efecto en la misma resolución en la que se decreta la disolución del matrimonio por divorcio

YA ESTAMOS DE VUELTA

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YA ESTAMOS DE VUELTA

Francisco Moreno Andrés (www.franciscomorenoabogado.es)

Estoy seguro algunos lectores se acordarán de una conocida canción que hablaba del final de verano, algunos incluso la habrán bailando bien agarraditos. Pues aquí estamos de nuevo. El pasado viernes fue el pistoletazo de salida, y mañana lunes, todos al lío. Aunque para lío el de estos días; somos tremendos, aún nos estamos recuperando de los perniciosos efectos de la ley del “si es sí”, y aquí estamos con más de lo mismo. Me temo que hay mucha gente que se cree que es dueña de su cortijo. El año se me antoja complicado. Aunque ya nos acordemos, el pasado 23 de julio hubo elecciones generales, y el resultado de las mismas me hace pensar que nuestro futuro político más próximo no está exento de nubarrones, como los de este fin de semana. En el horizonte se dibuja una investidura, que, a día de hoy, y salvo que las cosas den un giro inesperado, que también podría ser, tiene pocos visos de prosperar, lo que nos llevara a un segundo intento con un nuevo candidato, y si este fracasa, a un nuevo proceso electoral. Lo que nos faltaba en un contexto de incertidumbre como el que estamos viviendo en este momento. Espero que todas estas circunstancias no afecten en demasía a la maltrecha económica española, y que seamos capaces de capear el temporal de la mejor manera posible. También espero que se alcance la paz social en el mundo judicial, y que las huelgas que hemos vivido hace unos meses se queden ahí, en nuestra memoria, y entre todos seamos capaces de reconducir la situación por el bien de la ciudadanía. En fin, creo que debemos darnos una nueva oportunidad, y demostrarnos que, en los peores momentos, sale lo mejor de los nosotros mismos. Yo creo que esto lo firmaba Peter Pan

LOS GASTOS DE COMUNIDAD

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LOS GASTOS DE COMUNIDAD

Francisco Moreno Andrés (www.franciscomorenoabogado.es)

Por todos es sabido que la Ley de Propiedad Horizontal, entre otras obligaciones, impone al propietario de un piso o local sujeto a este régimen de propiedad, la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. El problema puede surgir cuando la propiedad de la vivienda o del local, corresponde a varias personas, por ejemplo, porque la han adquirido por herencia. En estos casos, ¿qué ocurre si todos los copropietarios, o uno de ellos decide no pagar?, ¿la comunidad puede reclamar el pago de la totalidad de la deuda a uno solo de ellos, o debe dirigirse a todos ellos reclamando a cada uno lo que le corresponda en función de su participación en la propiedad del inmueble? Aunque la cuestión no es pacífica y no existe un criterio único en la materia, la Audiencia Provincial de Zaragoza, más concretamente su Sección Quinta, parece decantarse por la primera de las opciones, entendiendo que cabe la posibilidad de reclamar la totalidad de la deuda a uno solo de los copropietarios, de la que deberá responder frente a la comunidad al tratarse de una prestación unitaria, que no admite divisibilidad de la cuota asignada, por lo que la obligación, en caso de copropiedad, tiene carácter solidario, sin perjuicio claro está, de las acciones de repetición que pudieran corresponder en la relación interna al copropietario que hubiera pagado frente a los demás.

CONSORCIO DE COMPENSACION DE SEGUROS

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CONSORCIO DE COMPENSACION DE SEGUROS

Francisco Moreno Andrés (www.franciscomorenoabogado.es)

Todavía tenemos en la retina las escalofriantes imágenes del pasado 6 de julio, en la que con gran asombro vimos correr una enorme cantidad de agua, lodo y restos vegetales por el conocido como “Barranco de La Muerte” sobre el que se asienta, una parte del Barrio de Puerto Venecia, entre ellos el edificio destinado a Colegio de Educación Infantil. Afortunadamente no ha habido daños personales que lamentar, muy atenta debió de estar Nuestra Virgen del Pilar, siempre al quite; pero sí cuantiosos daños materiales, y han sido varias las personas que han preguntado quien debía hacerse cargo de los mismos. En este punto entra el conocido como Consorcio de Compensación de Seguros (https://www.consorseguros.es). Se trata de una entidad pública empresarial adscrita al Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, a través de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, y desempeña múltiples funciones en el ámbito del seguro, entre ellas destacan las relacionadas con la cobertura de los riesgos extraordinarios, el seguro obligatorio de automóviles, el seguro agrario combinado y la liquidación de entidades aseguradoras; así reza en su propia página web oficial. Según se indica en su propio Estatuto, en materia de riesgos extraordinarios, tendrá por objeto indemnizar las pérdidas derivadas de acontecimientos extraordinarios acontecidos en España, tales como terremotos y maremotos, las inundaciones extraordinarias, las erupciones volcánicas, la tempestad ciclónica atípica, y la caída de cuerpos siderales y aerolitos. Dentro de este apartado tendrían cabida las recientes inundaciones ocurridas en Zaragoza; o las erupciones volcánicas de la Isla de la Palma

IRPH

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IRPH

Francisco Moreno Andrés (www.franciscomorenoabogado.es)

Con la abreviatura IRPH se hace referencia al conocido en la práctica bancaria, como Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se trata de un indicador, minoritario, empleado en las hipotecas variables como alternativa al Euribor, para la fijación de los tipos de interés. En España se utiliza desde los años noventa para la adquisición de viviendas libres, y aunque en un principio se pensó que iba a ser más beneficioso que el índice mayoritario, por su menor volatilidad, a día de hoy se ha demostrado que es mas caro. Su uso, casi residual, ha quedado reducido a un puñado de entidades financieras. Y cuento todo esto porque nuestro “gran hermano” en Europa, el TJUE ha dictado una nueva sentencia sobre la cuestión, de esas que esperamos con tanto entusiasmo y al final nos deja siempre un poco de mal sabor de boca, como si nos supiese a poco. Afirma el Alto Tribunal, y en esto no es que difiera mucho de otros casos, que los Jueces deberán analizar, caso por caso, como si no lo hicieran ya, si la información facilitada a los consumidores era lo suficiente como para considerar que la cláusula podía ser considerada como transparente, enmendándole la plana de nuevo a nuestro Tribunal Supremo que consideró que la cláusula no era nula, aunque no se hubiese facilitado la suficiente información. Concluye al Alto Tribunal que la interpretación que hacía el Tribunal Supremo era contraria al Derecho de la Unión Europea, abriendo un nuevo halo de esperanza a los perjudicados, quienes al parecer podrán iniciar nuevas reclamaciones. El cuento de nunca acabar

LA INDEMNIZACION A LOS TESTIGOS

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LA INDEMNIZACION A LOS TESTIGOS

Francisco Moreno Andrés (www.franciscomorenoabogado.es)

Cuando a alguien lo proponen como testigo en un procedimiento judicial, y no guarda ningún tipo de relación, personal o profesional, con quien lo propone, o con el objeto del procedimiento, vamos que le viene de lejos el asunto, suele preguntar si tiene obligación de ir, y cuando le dice que sí, que todos tenemos el deber de colaborar con la administración de justicia para el esclarecimiento de los hechos; o que a todos nos gustaría que nos ayudaran si tuviéramos un problema; la siguiente pregunta es si tienen o no derecho a ser compensados por los gastos o perjuicios que les ocasiona asistir al acto de la vista al que han sido citados: gastos de desplazamiento, permisos laborales, etc. En el caso de los procedimientos civiles la cuestión la regula la Ley de Enjuiciamiento Civil, donde se reconoce el derecho de los testigos que comparezcan ante el Tribunal, a obtener de la parte que los ha propuesto una indemnización por los gastos de la comparecencia. Bien es cierto que esto se ha suavizado con la aparición de los medios audiovisuales y su incorporación al mundo judicial, siendo posible las declaraciones por videoconferencia, que en buena mediad han evitado este tipo de desplazamiento a la sede del Tribunal. El importe de la indemnización lo fija el Letrado de la Administración de Justicia; y si la parte obligada al pago de los mismos, que es la que lo ha propuesto, no paga voluntariamente, el testigo puede acudir para reclamarlos directamente a la vía de apremio. Esto que dicho así parece muy sencillo, da más de algún quebradero de cabeza, lo digo por experiencia

LEGITIMACION ACTIVA

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LEGITIMACION ACTIVA

Francisco Moreno Andrés (www.franciscomorenoabogado.es)

En las pólizas de seguro que cubren los riesgos derivados de la circulación de vehículos a motor, la típica póliza de nuestro coche o motocicleta, suelen incluir las compañías aseguradoras, de serie, sin pacto expreso, una cobertura adicional de asistencia jurídica. En virtud de esta cobertura las compañías, a través de sus abogados, o de abogados de libre designación, asumen, total o parcialmente, según los casos, los costes de una reclamación judicial o extrajudicial contra un tercero. Pongamos el típico ejemplo de accidente de coche, en el que nos han causado unos daños y nosotros no hemos sido los responsables, sino el otro conductor implicado. En este caso si queremos que nos indemnicen tenemos que reclamar a la compañía aseguradora del otro vehículo. En un principio el beneficiario de esta cobertura es el tomador del seguro, o el asegurado; pero ¿y qué ocurre si a consecuencia del siniestro éste ha fallecido; la cobertura se extiende a los herederos? Al parecer la cuestión no era pacífica y las aseguradoras argumentaban que en estos casos los herederos del perjudicado carecían de legitimación activa para exigir el cumplimiento de la cobertura a la aseguradora, que ésta solo le correspondía al tomador o al asegurado designado en la póliza. Recientemente el Tribunal Supremo ha dicho que esto no es así, y que los herederos del perjudicado si que están legitimados para exigir el cumplimiento de la cobertura, lo contrario supondría impedir el acceso a la cobertura en los supuestos más graves, quedando excluidos supuestos que forman parte del contenido natural que cabe esperar de la cobertura

UN NUEVO FRENTE

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UN NUEVO FRENTE

Francisco Moreno Andrés (www.franciscomorenoabogado.es)

Parece que en la práctica bancaria, y más concretamente en la suscripción de préstamos hipotecarios, los abusos no tienen límites. Empezamos con las cláusulas suelo, le siguieron los gastos y sus derivados, y ahora al parecer se está abriendo un nuevo frente con el tema de los seguros de vida que las entidades financieras “obligan” a los consumidores a contratar, si quieren que les financien una determinada operación bancaria. Se trata de seguros de vida que se contratan al tiempo de otorgarse la operación de crédito, por un determinado periodo de tiempo (diez o más años), en los que la prima de la totalidad de la vigencia del seguro se abona de una sola vez, y que además el importe de la misma se incluye en el marco de la financiación. Y por si le faltaba algo, se contratan con una asegurada vinculada a la entidad financiera, y cuando no, propiedad de la misma; vamos como “Juan Palomo, yo me lo guiso y yo me lo como”. Contratar conjuntamente un seguro con un préstamo hipotecario no es algo en sí mismo abusivo. Lo es si el banco no ofrece información al consumidor, y en especial, si el banco no concede al cliente la posibilidad de elegir una determinada compañía aseguradora, convirtiendo la cláusula en una verdadera condición general de la contratación, en la que de forma estereotipada se obliga al consumidor a elegir una determinada modalidad de contrato de seguro, imponiendo la entidad financiera la totalidad de las condiciones, sin posibilidad alguna de negociación sobre la conveniencia de contratar un seguro de amortización en caso de fallecimiento

ALGO DE ORDEN

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ALGO DE ORDEN

Francisco Moreno Andrés (www.franciscomorenoabogado.es)

Por fin el Tribunal Supremo ha puesto algo de orden en el tema de la interpretación de la archiconocida ley “del sí es si”, y la repercusión que la promulgación de la misma ha tenido sobre las sentencias condenatorias dictadas con arreglo a la normativa anterior. Recientemente, nuestro Alto Tribunal ha resuelto de una sola vez más de una veintena de recursos de casación; y por lo poco que he podido leer, las diferentes Audiencias Provinciales no iban mal encaminadas, dado que, tanto si se había producido una rebaja de la pena, como si no, ha desestimado los recursos interpuestos. Esto me lleva a la conclusión de que en contra de lo sostenido por los autores de la norma, que nos han llenado los oídos de auténticas barbaridades, la barbaridad estaba en la reforma, y no en la interpretación que hacían los tribunales de la misma, aplicando el principio, más que consolidado, de la retroactividad de las disposiciones penales más favorables, que algunos se empañaron en ignorar, con las perniciosas consecuencias que ello ha acarreado: más de un millar de sentencias condenatoria revisadas a la baja. Arrastrando este tsunami judicial al Ministerio Fiscal, institución que tampoco ha salido muy bien parada, al desestimar el Tribunal Supremo los recursos interpuestos por el Ministerio Público, rechazando la tesis sostenida por éste relativa a la aplicación de la disposición transitoria del vigente Código Penal. Sorprende la escasa repercusión mediática de la noticia, la realidad lo devora todo, o igual es que no es momento de dar mucha publicidad a la noticia